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绿城代建:卖情怀赚钱

曹舟南 “对(房企)有质量的增长,我们是主张的;对简单的复制,我个人不看好。”几天前,中国房地产TOP10研究组主办的“百强峰会”上,绿城中国总裁曹舟南说出了上面的话。 曹舟南毕业…

曹舟南曹舟南

“对(房企)有质量的增长,我们是主张的;对简单的复制,我个人不看好。”几天前,中国房地产TOP10研究组主办的“百强峰会”上,绿城中国总裁曹舟南说出了上面的话。

曹舟南毕业于浙江财经学院,主修财务会计。精通财技的他深得宋卫平的赏识。犹记得2014年融创收购绿城时,他本是宋卫平内定带走的旧部之一,只因融绿分家,中交入驻,曹舟南才又辗转回归绿城。

此前财务出身的他一直把成本管控挂着嘴上,可在“百强峰会”上,曹舟南多次强调了“工匠精神”、“产品品质”、“服务品质”。难道曹舟南从卓越的产品和服务中,嗅到了一个机遇?

打造代建品牌

值得一提的是,除了绿城中国总裁,曹舟南的另一个”title“是绿城管理集团的董事长。而绿城管理集团正是绿城旗下最新的代建业务平台——绿城的代建业务主要掌握在曹舟南的手中。

曹舟南告诉见地君,他对代建业的评价是:万亿市场。据新出具的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》,2010年-2016年,“蓝皮书”选定的19家代建房企合计建设了1.12亿平方米,其中绿城的建筑面积为0.51亿平方米,占比达45.4%。“蓝皮书”还显示,2017年-2020年,国内代建总量或将超过1.7亿平方米。

绿城管理总经理李军亦称:国内地产业的金融属性未来将单独体现,金融机构将变成最大的地主,可是,它们不擅于开发。因此,专职负责开发、运营、营销、服务的代建市场亦将随之兴起。

由此可知,当曹舟南推广绿城匠心的同时,亦有给绿城的核心业务之一代建“做广告”之嫌。反观代建业务,的确可实现绿城各大股东的价值中和:不仅包含了宋卫平的情怀,而且还能满足中交、九龙仓等股东对绿城规模、利润的诉求。

宋卫平曾说过一句话,体现了他对工匠精神的执着:品即人品,有什么样的人品,就有什么样的产品。此外,代建对规模、利润的影响不容小窥。且看代建对绿城规模的影响:2016年,绿城实现了1139亿元的销售额,同比增长幅度达58%,原因之一,就是代建业务的销售额也实现了并表;在利润方面,代建业务对绿城的影响或更大。

据公开数据,国内代建业务的净利润率在2016年已稳步升至24.9%,可传统房地产业务净利润已逐步下降至11.6%。李军称:绿城管理的代建业务净利润率可达30%,远高于绿城中国房产业务的水平。

绿城的以下数据或更能直观反映代建业务对绿城的利润影响:据2015年年报,当年绿地代建收入为3.36亿元,实现净利润达1.05亿元。同年,绿城代建总建筑面积约0.19亿平方米,预计产生收入约50亿元。依照2015年实现的净利润比例估算,50亿元收入可获得净利润15.63亿元(1.05/3.36*50)。

上述代建项目预估5年完成,平均可提供3.12亿元的净利润。而2016年上半年,绿城所有业务的净利润之和也只有8.13亿元,对比可知,代建业务的盈利能力并不低。

“绿蓝”代建整合未完

早在7年前的2010年,绿城启动了代建业务。“融绿结合”时,宋卫平当时希望将代建业务带出上市公司。可现在,代建业务还是逐渐回归上市公司的怀抱——2015年8月,绿城收购了绿城鼎益、绿城时代等代建平台。一个月后,绿城旗下新的代建平台——绿城管理集团成立。

截至目前,绿城和蓝城间代建业务的整合尚未完成。宣布10年建设100个特色小镇的蓝城主业中仍包括政府代建、商业代建和资本代建等业务。

据相关资料,蓝城由宋卫平、宁波合基投资、宁波梅山投资分别持有70%、20%和10%的股份。宁波合基投资的持股者许峰、傅林江等蓝城旧部,而宁波梅山投资的股东则是宋卫平的老乡宓建栋。

绿城旧部贯穿着蓝城的诸多体系。据企查查披露,蓝城旗下核心的业务平台之一绿城东方由蓝城出资4950万元,持股99%,另由深圳前后东方出资50万亿,持股1%。深圳前海东方的股东又包括绿城高管邱海斌和宋卫平的妻子夏一波。

绿城系另一核心业务平台蓝城东方则由蓝城和中蓝地产分别出资2550万元、2450万元成立。股东中蓝地产又引出了另一位绿城旧部——股东为2002年便入职绿城的原青岛绿城总经理徐晓。

对于绿城和蓝城间代建业务如何区分和运营,曹舟南告诉见地君,“两者在产权上没有交叉,可研发是一体化的,绿城的代建业务主要也由宋卫平掌控。”

截至2016年中,中交持有绿城28.9%的股份,为第一大股东;九龙仓持股25%。绿城形成了“中交+九龙仓+创始股东”的混合架构。在董事成员中,宋卫平旧部有3人,中交系有4人。

业内人士称:身为绿城中国总裁职务的曹舟南,核心职责应是兼顾所有股东的核心诉求。除了将绿城系的代建业务做大,未来“蓝绿”代建业务的主业继续整合也是摆在曹舟南面前的难题之一。

线丽阳|文

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作者: 头条新闻

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